Introducción.
Las asociaciones civiles (AC) que se dedican exclusivamente a la administración de inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio tienen un tratamiento fiscal particular. A pesar de que no persiguen fines de lucro, están sujetas a diversas obligaciones conforme a la legislación fiscal vigente.
Diferencia entre una AC y el Régimen de Propiedad en Condominio.
Una Asociación Civil (AC) es una persona moral con personalidad jurídica propia, constituida por al menos dos personas con un fin común no lucrativo. Tiene capacidad para obtener un RFC, abrir cuentas bancarias, contratar empleados y cumplir obligaciones fiscales.
Por otro lado, el régimen de propiedad en condominio en principio no es una persona moral. Es un sistema jurídico que regula la copropiedad sobre los elementos comunes de un inmueble dividido en unidades privativas. No tiene personalidad jurídica propia, salvo en algunos estados donde las leyes locales lo reconocen expresamente como lo son los estados de Jalisco y Querétaro. Sin embargo, existe la posibilidad de que la autoridad fiscal las reconozca como personas morales no lucrativas, y esto lo establece la regla 3.1.19 de la RMF 2025. Esto lo podrán hacer mediante la designación de un administrador ya sea persona física o moral.
En la CDMX, el condominio no puede inscribirse directamente ante el SAT, por lo que debe ser representado por una AC que asuma su administración.
Cuando una AC se encarga de la administración de un condominio, actúa en representación de los condóminos para cumplir con las obligaciones fiscales y administrativas, diferenciándose claramente del condominio en sí, que carece de personalidad fiscal.
Obligaciones Fiscales para una A.C.
El artículo 79, fracción XVIII de la Ley del ISR, establece que las asociaciones civiles de colonos y las dedicadas exclusivamente a la administración de inmuebles en condominio no son contribuyentes del ISR, siempre que sus actividades no rebasen el objeto social, es decir que realicen además otras actividades lucrativas. Esta exención aplica mientras no generen ingresos diferentes a su actividad que excedan el 5% del total de las cuotas de mantenimiento anuales, como pueden ser la renta de espacios o la compraventa de bienes distintos a sus activos.
El propio artículo. 79 LISR establece que, si la AC omite ingresos, registra operaciones ficticias o realiza erogaciones no deducibles, se considera que hay un REMANENTE DISTRIBUIBLE PRESUNTO, sobre el cual deberá pagar ISR a la tasa del 35%.
En este tipo de Asociaciones es muy común es que realicen erogaciones que no cumplen con todos los requisitos fiscales que establecen tanto la LISR, LIVA y el CFF (no deducibles), y que por estos gastos tengan que pagar el 35% de REMANENTE DISTRIBUIBLE PRESUNTO (ISR), sobre el total de todos los gastos que no cumplieron con todos los requisitos fiscales.
Artículo 80 LISR: Regula cómo se determina el remanente distribuible real, restando de los ingresos las deducciones autorizadas. También aclara que, si se prestan servicios o venden bienes a personas ajenas a la AC, y estos ingresos superan el 5% del total, deberá tributar por ese excedente bajo el Título II, es decir como persona moral con fines lucrativos.
El Artículo 86 LISR, enumera las obligaciones fiscales para personas morales no lucrativas como lo son: llevar y enviar la contabilidad de acuerdo con lo que establece el Código Fiscal de la Federación y la RMF 2025 en sus reglas 2.8.1.5 y2.8.1.6, presentar declaraciones mensuales de retener ISR, cumplir con las obligaciones como empleador y presentar a más tardar el 15 de febrero de cada año la declaración donde se determine el REMANENTE DISTRIBUIBLE PRESUNTO (ISR).
De acuerdo con la Procuraduría de la Defensa del Contribuyente (Prodecon) en su criterio sustantivo: 16/2022/CTN/CS-SASEN (Aprobado 7ma. Sesión Ordinaria 30/8/2022), las asociaciones civiles dedicadas exclusivamente a la administración de un inmueble propiedad en condominio. NO están obligadas a emitir CFDI únicamente por las cuotas que reciben de los condóminos para sufragar gastos de mantenimiento del inmueble.
Por la obtención de ingresos distintos a las cuotas de mantenimiento se deberá pagar el ISR conforme al Título II de la LISR, esto lo podemos observar en el Reglamento de la LISR en su artículo 127 precisa que solo las cuotas de asociados están exentas del ISR, y en el artículo 137 permite deducir gastos sólo si son indispensables y se aplican proporcionalmente al uso del inmueble o servicios por terceros.
En la Regla 3.10.13 RMF 2025 aclara que los pagos exentos a trabajadores directamente relacionados con la actividad no se consideran remanente distribuible presunto, siempre que se tenga evidencia contable y CFDI correspondiente.
¿Se pueden deducir las cuotas de mantenimiento?
En ningún caso se pueden deducir las cuotas de mantenimiento tal y como lo establece el artículo 30 del RLISR, que detalla las condiciones para que los condóminos puedan deducir la parte proporcional de los gastos realizados por la AC, entre ellas: contar con administrador facultado, comprobantes a nombre del condominio, pagos a cuenta exclusiva, y entrega de constancia mensual. Este articulo no establece que se deba emitir un CFDI por estos conceptos, lo que hace que muchos condóminos quieran deducir la cuota de mantenimiento de la cual les emitieron en CFDI.
¿Se debe trasladar el IVA?
No, el art. 33 del RLIVA y el art. 14 de la LIVA, Aclaran que las cuotas de mantenimiento no causan IVA cuando no constituyen una contraprestación, es decir son NO OBJETO del impuesto.
